当前位置: 主页 > 新闻中心 > 新闻资讯 >



新闻中心

法律咨询 - 法律服务 律师服务 - 部落律师

HOTLINE 热线电话
028-86126923

蛋壳公寓炼金术与打工人的法律应对?

TIME:2020-11-30 08:16 | VIEWS:
2020年1月17日,蛋壳公寓登陆美国纽交所。
2020年10月9日,蛋壳公寓装修工人、业主、租客数百人齐聚蛋壳北京总部进行维权。
装修工人装修公寓拿不到工钱,业主出租房子收不到租金,租客缴纳房租却面临流落街头!蛋壳公寓是如何爆雷的?
 
01 蛋壳就是二房东
伴随着房价高涨,2017年中国推进住房租赁试点,加快住房市场向租售并举转变。
2018年2月,蛋壳公寓完成1亿美元的B轮融资,成为住房租赁市场头部玩家。2019年10月28日,蛋壳公寓赴美上市。
蛋壳招股书显示:蛋壳是一家以科技驱动为核心,致力于提供高品质租住生活的共享居住的高科技公司。
截至2019年9月30日,蛋壳公寓租赁406746间房间,按12646元/间进行装修装饰,然后转租给租客,获得租金差额,投入回本周期约为20个月。揭开科技赋能”“互联网+”等华丽外衣,可以看到蛋壳就是典型、传统的“二房东”。
 
 02 蛋壳的金融创新
二房东这种传统生意,盈利空间小,规模扩张慢,对企业运营管控要求高。
矮穷矬是如何变成高富帅,成为资本宠儿,不断做大做强?
蛋壳引入了租金贷。简单举例说明:蛋壳以4000元/月从房东处收房,房租月付。以4500元/月出租,租房贷款54000元年付,押金4500元。贷款银行收取6%利息后一次性支付蛋壳。蛋壳以4770元的月成本,拿到了58500元的年借款,获得了12倍的杠杆。就这样蛋壳从二房东变成了利用租客的信用,向银行贷款的金融科技公司。
这么高的杠杆如果没有持续、稳定的现金流维持,爆雷是一定,不确定的是什么时间。新冠疫情一来,租赁市场遇冷,现金流断裂,蛋壳爆雷了。
 
 03 蛋壳爆雷谁最受伤
长租公寓核心法律问题是业主与长租公寓之间成立何种法律关系?是房屋租赁合同法律关系,还是委托合同法律关系?这个问题决定爆雷之后受伤的是租客,还是房东。
从各级法院司法实践来看,即便许多合同标题是《资产委托管理服务合同》,多数法院仍然认定业主与长租公寓之间实质为房屋租赁合同。个别法院认定蛋壳为业主的代理人,房东无权将租客扫地出门。
在双方当事人签订的合同名称与合同的性质不符合时,应当根据合同的性质确定合同类型。一般来讲,不论蛋壳与租客的租金是多少、如何签,业主都是收取固定的房租,除非有特殊的约定,比如授权书等,都会被法院认定为租赁合同关系。
 
 04 打工人的应对?
蛋壳爆雷之后,无法继续支付房东租金,租客不得不被迫搬离住处,甚至还需每月偿还”租金贷“,租户最后成为这场资本游戏最大的受害者。租户缴纳房租却面临流落街头,法律上有没有更好的应对之策?
首先,最好的法律风险防范永远事前防范。在签订任何法律文件前,做好法律风险评估永远不是老生常谈。蛋壳设计的交易模式中,蛋壳利用租客的信用获得了廉价的资金,银行获取的稳定的利息,业主获取了高于市场价格的房租,租客则承担最大的交易风险。专业人士花些许时间,就能看到这里面存在的旁氏骗局。早在2018年行业大佬反复提示长租公寓的金融风险。我爱我家胡景辉更是直言——这么搞下去,许多租客要睡大街的!
其次,事中积极应对,及时采取应对措施。冰冻三尺非一日之寒,蛋壳公寓出现未及时支付业主租金消息年初就时有发生,2月17日,更是出现系统性的延付业主租金,多数租客并未及时采取应对措施。
最后,事后应积极维权。每个打工人的时间都很宝贵,面对漫长的法律途径,很多人选择是“花钱买教训”。打官司很难,特别是在你缺乏时间时。但是,中国正在建设世界上最高效的司法审判体系,其实打官司成本并不高(参见《打官司到底要花多少钱》)。在蛋壳公寓事件中,你可以选择向蛋壳、微众银行提起诉讼,维护你的合法权益。
 
别让权利沉睡,打赢你的官司。
 
参考资料:
[1](2019)沪0指民终342号《民事判决书》。
[2]《民事审判指导与参考》总第36集:根据《合同法》第125条的规定,在双方当事人签订的合同名称与合同的性质不符合时,应当根据合同的性质确定合同类型。